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Dúvidas criação da Administradora

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Mensagem por Deise Gloria Qua Out 08, 2014 6:10 pm

1) No caso da empresa não desenvolver atividade de locação dos imóveis nos primeiros anos conforme o ART 37 do CTN, como ela terá caixa para pagar as despesas como IPTU, condomínio?

2) Se a PF, tem 3 imóveis alugados, como no exemplo dado, e só passou 7 para a administradora, como a pessoa vai passar os outros imóveis depois dos três primeiros anos, se ela não será mais sócia, pois já terá doado todas as suas cotas, e somente estaria como administradora?

3) É obrigatório fazer laudo de reavaliação dos imóveis? Em que momento isso deve ocorrer?

4) A empresa pode se registrar na junta, com os CNAES comentados e junto incluir também um CNAE de incorporadora de imóveis, para posteriormente construir condomínios nesses terrenos e vender? Nesse caso a empresa também poderá se beneficiar do RET?

Deise Gloria

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Mensagem por Ludimila Seg Out 13, 2014 2:24 pm

1) No momento da integralização dos bens imóveis próprios, caso já se saiba que a empresa não terá receita, recomenda-se que seja feita um aporte em moeda corrente (dinheiro), isto é, para que a empresa tenha caixa, com o objetivo de arcar com suas despesas.

2) O patriarca que no momento promover a integralização, no capital social da pessoa jurídica, dos 03 imóveis, que estavam alugados na sua PF, se torna quotista novamente, com isso deverá doar as quotas, com reserva de usufruto, para os sócios donatários (filhos) e se retirar da sociedade, através de alteração contratual.

3) A partir de do dia 01 de janeiro de 2008 entrou em vigor a Lei nº 11.638/07 que introduziu o § 3º no art. 226 da Lei nº 6.404/76. O registro contábil da diferença entre o valor adotado na operação e o valor de mercado será registrado em conta de “ajuste de avaliação patrimonial”, no patrimônio líquido. O valor registrado na conta de ajuste de avaliação patrimonial não terá efeitos fiscais enquanto não afetar o resultado, pela efetiva realização dos ativos e liquidação dos passivos avaliados a preço de mercado.

Ludimila
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Mensagem por Ludimila Seg Out 13, 2014 2:25 pm

4) A resposta é sim, isto é, não há impedimento para que a empresa tenha as CNAES comentadas, juntamente com a CNAE de construção civil, para o benefício do RET.
Todavia, na prática, não recomendamos tal prática em uma empresa só, ou seja, para efeito de proteção patrimonial da família, recomenda-se a constituição de uma empresa administradora de bens imóveis próprios, somente com as CNAES de compra e venda e aluguéis. Em caso de construção civil sugere-se a abertura de uma empresa específica para tal atividade (lembra-se que é uma atividade de risco). Dessa forma, a família teria duas sociedades, sendo uma administrar os bens imóveis e uma construtora, com isso, seria ainda sugerido a constituição de uma SPE (sociedade de propósito específico) entre a administradora de bens e a construtora, assim, a SPE é que teria o benefício do RET e faria a construção ou o empreendimento. Enfim, essa estratégia traz mais benefícios de gestão, proteção e tributação, pois no final do empreendimento a SPE se extingue.
OBS: Há casos em que a família somente tem a administradora de bens imóveis e contrata uma incorporadora (terceira), e com essa é que se faz a SPE.

Ludimila
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